Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto Compra-Venta y Escritura traslativa de dominio.
Este documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la vendedora, la operación no estará cerrada.
Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.
El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva.
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).
También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el vendedor no está "inhibido" para vender.
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente no menos de 45 días corridos.
Normalmente el escribano selecciona el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.
Si, seguro. Su escribano es "Escribano Público Nacional" y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional.
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura (ej. Tracto abreviado, levantamiento de hipoteca, de inhibición, etc.) los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).
Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de "Impuestos" que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. Los "Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), En muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se trata de un ph, también necesitará libre deuda de expensas comunes.
Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión del bien.
a) Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.
No. En moneda de curso legal, por ley de Convertibilidad puede ser en dólares o en pesos.
La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados formulados por los plazos legales.
Quedan exceptuados:
a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.
b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de seis meses
c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados no necesitan acogerse al plazo mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo concluirá automáticamente a los 10 años.
No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad.
Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.
La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario. El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.
Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., nunca ha sido prohibida, si en vivienda.
El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad. Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo (artículo 8 de la ley 23.091, del Código Civil).
El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad. Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo (artículo 8 de la ley 23.091, del Código Civil).
En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.
Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un Informe de frecuencia, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada.
También, el informe de dominio dice si una propiedad está embargada o hipotecada o si está como bien de familia.
El Informe puede pedirse de 3 formas: simple (tarda 20días aprox.), urgente (tarda 4 días aprox.) o en mano (1 día aprox.).
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